PLAN DE TRABAJO Y OBLIGACIONES DEL ENCARGADO

Plan de trabajo y obligaciones del Encargado

La Comisión de Administración de la CAPH y AI ha elaborado un completo plan de trabajo y obligaciones del personal de portería de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que detalla pormenorizadamente las tareas de control de entrada y salida, de cuidado de espacios comunes y de obligaciones generales. El extenso informe, del cual destacamos algunos aspectos, esta a disposición de los interesados que lo soliciten, y se constituye en una verdadera guía sobre la tarea del encargado. Entre ellas:

• Vigilar la entrada y salida de las personas del edificio, impidiendo la entrada de vendedores ambulantes, o desconocidos, sin autorización expresa del propietario, debiendo acompañarlos si deben ingresar a espacios comunes.
• Deberá observar que la puerta de calle y el portón del garage - si lo hubiere- permanezcan siempre cerrados. Asimismo deberá vigilar el movimiento de ingreso y egreso de vehículos de la cochera del edificio.
• No hacer abandono del puesto de trabajo hasta que no llegue su reemplazante, a quien mantendrá actualizado de la información concerniente al desempeño de las distintas tareas.
• Hacer cumplir el uso del ascensor de servicio, señalizado para mudanzas o traslado de objetos. Asimismo, deberá hacer respetar los horarios para que se efectúen las mudanzas que quedan establecidas para poder efectuarse dentro de días y horarios en que se encuentre prestando sus servicios.
• Deberá solicitar la identidad y dejar asentado nombre, apellido, documento de identidad, empresas y tareas a realizar, de quienes ingresen al edificio a efectuar trabajos en espacios comunes, en el correspondiente Cuaderno de Novedades, suministrado por la administración.
• Controlar el funcionamiento de las maquinas, calderas, luz de pasillo, bombas elevadoras de agua, recordando alternar su funcionamiento; bombas de achique, poniéndolas en funcionamiento una vez por mes; baterías de luz de emergencia, haciéndolas funcionar una vez por mes y cuidando el nivel de agua destilada para los casos de batería central.

Deberá conformar las tareas de los servicios y reparaciones que se efectúen en los servicios centrales o espacios comunes del consorcio.

La Convención Colectiva de Trabajo 306/98 en su artículo 25º establece que el personal deberá:

1)	Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio; para habitarla con su familia integrada por esposa e hijos, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del empleado, siempre en horarios de trabajo.
2)	Usar la ropa de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el artículo 15º del presente Convenio.
3)	En caso de que el empleador se lo suministre, usar la indumentaria la cual deberá ser confeccionada sin adornos, leyendas ni colores llamativos, y que consistirá en dos (2) trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos, esta entrega podrá repetirse cada dos años.
4)	Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio.
5)	Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación, estarán a cargo del empleador
6)	Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual, el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.
7)	Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, asimismo no estará obligado a realizar la limpieza de pileta de natación, ni lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultado de esta tarea no es responsabilidad del trabajador.
8)	Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.
9)	Entregar sin dilación alguna, a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos, como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios.
10)	Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso.
11)	Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.
12)	Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el Administrador dentro del horario habitual de tareas.
13)	Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.
14)	Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.
15)	Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.
16)	La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.
17)	Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del trabajador encargado y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del encargado, sólo podrá accederse en caso de emergencia.
18)	El administrador del consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los empleados comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.
19)	El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo.
20)	El empleado con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el empleado en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias.
21)	Entre el trabajador y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención.
22)	Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio."

En el artículo 26 por otra parte establece que el personal no estará obligado:

a)	A realizar la cobranza de expensas comunes;
b)	A la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades que compongan el edificio;
c)	A la tenencia ni la atención del aparato telefónico de uso común, si lo hubiere.
d)	A retirar materiales o escombros provenientes de las obras realizadas por el consorcio o por los copropietarios en el edificio.
e)	El encargado no estará obligado a recibir notificaciones administrativas ni judiciales y/o correspondencia certificada destinada a los consorcistas, salvo expresa autorización del destinatario."

Por otra parte la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias en su oportunidad publicó un Plan de Trabajo y Obligaciones para el personal de portería (encargados) que en su mayor parte detalla lo ya expresado por los citados artículos de la Convención. Un aporte interesante es la enumeración de tareas que debe cumplir el encargado diariamente que le transcribo a continuación. En ningún momento se define, en este trabajo, cuáles tareas le corresponden al encargado y cuáles al ayudante, tarea ésta que le corresponderá al administrador, en caso de ser necesaria.

"1.-	Limpieza de la vereda, barrido y lavado con manguera diario. Lavado dos veces por semana con jabón, cepillo y manguera. En caso de lluvia u otra causa especial habrá de repetir la limpieza. Estas tareas deben ser efectuadas al inicio de la jornada laboral estipulada. Asimismo deberá barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edifico.
2.-	Hall de entrada: Lavar con detergente y lavandina al menos tres veces por semanal, el resto de los días pasar cera y máquina enceradora.
3.-	Limpiar vidrios y bronces de toda la entrada, y otros espacios comunes así como pisos y paredes de ascensores y espejos y revestimientos de hall de entrada, en forma periódica para que permanezcan en buen estado de aseo y limpieza.
4.-	Limpiar pisos de ascensor, canaleta que sirve de guía a la puerta del ascensor, como, así también escaleras y palieres, pasamanos, dos veces por semana con uso de lavandina y detergente y una vez por semana con encerado.
5.-	Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene todas las partes comunes del edificio. Limpiar, periódicamente, la terraza, salas de ascensores, bombas, medidores de gas y de luz, bauleras, sótanos, con agua y jabón. En terrazas debe evitar y controlar la obstrucción de desagües pluviales."